因为这两个问题...
上周六，一套位于Toorak的老宅在拍卖会上以651万澳元的价格成交。
虽然看起来价格已经不菲，
但是实际上相比最初的预期出现了超过100万的折价。
根据中介透露，这都是因为这套房子的契约中有两项限制。
这套位于65 Irving Road的老宅几乎保持了刚建成时的原貌。
其土地面积674平方米，早在1950年代就从旁边的63号地块中分割出来，并附加了两项地契条款：
其一是该地块上仅允许建造一套住宅，其二是住宅不得高于地面一层。
负责出售该房产的Kay & Burton中介兼拍卖师Scott Patterson表示：
起初给出的指导价格为600万到650万澳元。
最终卖了651万澳元，基本在我们的指导价范围内。
展开剩余83%但我们原先的估价是700万到800万澳元之间，
后来发现有地契限制后，我们就下调了预期。
当天有两组买家参与竞拍，起拍价为550万澳元。
在与卖方沟通后，拍卖方在641万澳元时宣布 “放盘”，即达到卖方心理底价。
Patterson透露，卖方的心理预期大概在640万到650万之间。
最终买下这套房子的，是一位在本地已有多套房产的投资者。
而另一位出价者，则是来自同一社区的豪宅建筑商。
Patterson坦言：
这种地块大小的Toorak房产，以这样 “低价” 成交非常罕见。
在这个区来说，这价格可以说很实惠，
但同时也有局限性，是一类比较独特的物业。
这场拍卖是上周墨尔本250场拍卖中的一场，
由于正值AFL总决赛周末，整体拍卖活动较平时稀少。
除了这套Toorak豪宅外，在Keilor East：
一套三层联排别墅从拍卖现场转为三方协商达成交易，61.5万澳元成交。
这套位于4 Grandvalley Drive的两居室联排别墅，比同类房型多一个卫生间。
Merri-Bek Real Estate中介Chris Vallis表示：
他原本担心拍卖过程会卡壳，于是直接转为与三位到场、愿意无条件出价的买家进行协商。
最终，一位首次置业者击败一名投资者和另一位首次买家成功购入。
他补充称，卖家的心理价位在指导价高端附近。
在Cheltenham，5 Haughton Street的一套两房单层别墅，以88.7万澳元拍出。
买家是一位多次竞拍失利的换房者，最终击败一位首次置业者。
Buxton Real Estate Bentleigh中介Ivan Blow介绍：
该物业挂牌价为78万至83万澳元，底价设在指导价顶端。
拍卖起步较慢，出价从75万澳元开始，最后由两位竞标者对决成交。
Blow认为当地市场正在回暖。
他说：
我们这边高端市场尤其活跃，最主要的推力来自于房源供应量仍然偏低。
他还观察到：
区域内的公寓市场也开始活跃，
一些首次购房者希望赶在下周联邦政府扩大 “首次置业担保计划” 之前出手，
以便只需5%首付即可入市的政策推高房价。
在Avondale Heights：
一套小型的两居室独立屋以86.5万澳元拍出，买家同样是一位首次置业者。
这套位于84 Thompson Street的房产，
由Nelson Alexander中介Mark Giardina负责销售，挂牌价为72.5万至77万澳元。
他表示：
共有四位买家参与出价，其中三位是首次置业者，一位是投资者。
拍卖从70万起跳，气氛迅速升温。
这场拍卖从一开始就很激烈，因为出价起点就不低，节奏也很快。
他还称：
买家看中的是这套房虽然是从大地块中分割出来的，却是完全独立、拥有独立产权的房屋。
这是个翻新过的两居室，但它是独立的，有自己的小地块和产权，这点非常罕见，
另外装修也做得很到位，通常两房的成交价不会到这个水平。
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